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주택을 매입하는 일은 우리나라에서나 캐나다에서나 많은 분들에게 있어 일생에서 가장 중요한 투자의 하나일 것입니다. 집을 사려고 할 때에 주위의 많은 분들로 부터 "전문가적인" 조언을 들으실 수 있을 것입니다. 또 그러한 조언들이 어떤 경우에는 서로 큰 차이가 날 경우도 있을 것입니다. 지역의 선택의 경우도 있을 수 있고 요즘 같은 때는 시장전망에 따른 구입시기 등에 대해서도 특히 그런 것 같습니다.
리얼터는 지역과 주택시장에 대해 정보를 바탕으로 마음 속에 그리시는 집을 찾아서 키를 받으실 때까지 전문적인 도움을 드릴 수 있습니다. 단계별로 어떻게 집을 매입하는 가에 대해 설명 드리도록 하겠습니다. |
 집을 사기 위하여 고려해야 할 사항. |
- 본인과 가족의 Needs(직장, 학교 등)와 현재의 자금조달 측면을 충분히 고려 하여야 합니다.
- 언제 집을 사는 것이 적절한 시기인가에 대해서는 전문가들도 정확한 예측을 하지 못합니다. 집값이 떨어지는 시기에는 시장이 바닥에 이를 때까지 기다리는 경향을 보이고 집값이 급격히 오르는 시기 에는 집을 사기를 서두르는 경향이 있게 됩니다.
- 그러나 집을 사는 근본 목적은 본인과 가족들에게 앞으로 최소한 수년간 편안한 보금자리가 될 곳을 장만한다는 것이라고 봅니다. 집의 매입은 장기 적인 투자로 보고 시장상황이 어떠하던 간에 그 상황하에서 최선의 결정이 되어야 합니다. 집값은 장기적으로 볼 때 계속해서 상승한다고 보는 견해가 많은 것 같습니다.
- 따라서 자기의 자금능력을 판단하여 집을 매입할 능력이 될 때 집을 매입 하도록 하는 것이 현명하다고 봅니다.
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 자금 능력에 맞는 집의 결정 |
- 자기 자금만으로 집을 구입하시는 분들도 계시지만 많은 분들이 자기 자금만으로 집을 사기에는 부족하여 금융기관으로부터 모기지 (Mortgage)라고 하는 대출을 받으시게 됩니다. 어떤 경우에는 자금능력이 있는 경우라 해도 모기지 대출을 받는 것이 바람직할 수 도 있습니다.
- 집을 사게 되면 두 종류의 비용이 듭니다.
- 모기지 대출을 받는다는 가정하에 계약 시부터 소유권이전 시까지 필요한 자기 자금인 Down Payment 와 부대비용인 취득세 (Land Transfer Tax), 변호사 비용, 홈인스펙션비 등의 최초 매입비용과,
- 입주 후 주택의 소유자로서 정기적으로 소요되는 모기지 상환금, 전기 가스비, 보수관리비, 주택보험, 재산세 등의 비용입니다.
- 일반적으로 주택가격의 75%까지 대출을 해줍니다. 물론 대출 받는 사람의 신용 상태에 따라서는 보험비 등 추가 비용을 전제로 최고 95% 까지도 대출을 받을 수 있습니다.
- 우리나라 신규이민자의 경우 대부분의 금융기관에서 심사를 거치지 않아도 주택가격의 65% 정도까지는 대출을 받을 수 있습니다.
- [ 예 ] $500,000 의 주택을 65% 모기지 대출을 받아 매입하는 경우 소요비용
| 집 매입가격 |
$500,000 |
| Down Payment (35%) |
$175,000 |
| 모기지 대출 |
$325,000 |
계약시 부대비용 :
| 홈인스펙션비 |
| 변호사비 |
| Title Insurance |
| 취득세 |
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 원하는 집의 선정 |
- 먼저 부동산 매입에 있어 가장 중요한 요소인 지역 선정에 초점을 맞추는 것이 바람직합니다.
고려할 사항으로는,
- 선호하는 지역 즉 도심, 부도심 또는 교외지역
- 직장이나 비즈니스에의 근접성
- 자녀들의 학교, 이웃 (Neighborhoods) 의 분위기, 공원 등 레크리 에이션 시설 등을 들 수 있습니다.
- 하우스를 살 것인가 콘도아파트를 살 것인가, 새로 분양하는 집 (New Home) 을 살 것인가 또는 기존 집 (Resale Home) 을 살 것인가의 결정이 필요합니다.
- 콘도아파트는 본인의 Lifestyle 이나 자금능력에 따른 대안이 될 수 있습니다. 특히 하우스에 살면서 해야 하는 잔디 깎기, 눈치우기, 쓰레기 버리기 등 관리가 힘드신 분, 또 수영장, 스쿼시 등 레크리에이션 시설을 선호하시는 분, 하우스의 보안이 걱정되시는 분들에게는 좋은 대안입니다. 무엇보다도 콘도아파트는 같은 지역의 하우스보다 상대적으로 가격이 저렴하다고 할 수 있습니다.
- 다음 단계로는 예산을 고려하여 이러한 요소들을 만족하는 집들과 원하는 지역을 맞추는 일입니다. 가장 어려운 작업이라고 할 수 있습니다. 이 단계에서부터는 리얼터의 도움이 꼭 필요하실 것으로 생각합니다.
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 리얼터 선택 |
- 리얼터가 필요한 이유는,
- 지금까지 잠정적으로 결정한 "Needs" 와 "Wants" 를 재검토하고 자금 능력으로 구입 가능한 주택의 가격 범위를 결정
- MLS 시스템을 활용하여 여러 주택들의 내역을 다양하게 소개
- 여러 대상주택들 중에서 요구사항에 맞는 주택을 사전에 선별하여 시간 소모 방지
- 선별된 후보 사전예약을 통하여 주택들의 내부를 보여드리고 (Showing) 이웃을 같이 돌아보면서 궁금한 사항에 대해 의견교환
- 매입과정에서 고객과 집 매도자 사이의 복잡한 Negotiation을 대행하여 합법적으로 계약이 진행될 수 있도록 추진하고 계약의 성공적인 종결을 위해 필요한 세부사항에 대해 조언
- 리얼터의 선정
- 많은 리얼터들 중에서 실제 도움을 받을 분을 선정하는 것도 어려운 일입니다. 주로 신문, 인터넷 등의 광고나 가까운 분들의 소개를 통해서 결정하는 경우가 많습니다.
- 우선 경험이나 지식이 중요하지만 이와 함께 집을 찾고 계약까지 진행되는 과정이 수주일 또는 수개월 걸릴 수도 있기 때문에 우선 같이 일을 하기에 마음이 편안한 리얼터를 선정하시는 것이 바람직합니다.
- 일반인들에게 일이 아주 많아 바쁜 것으로 알려지거나 또는 스스로 그렇게 광고하는 리얼터를 선택하시는 것도 잘 생각해 보셔야 합니다. 모든 사람 에게 주어진 시간은 일정합니다. 따라서 본인에게 어느 정도의 시간을 할애할 수 있을지 판단해 보아야 합니다.
- 일단 리얼터를 선정하시면 본인의 요구사항과 자금능력 등 본인의 상황을 정확히 알려주시는 것이 도움이 됩니다. 그래야 리얼터가 고객의 요구 사항에 맞는 집을 시간 낭비 없이 효율적으로 찾을 수 있게 됩니다.
- 선정하신 리얼터가 최선을 다해 도와드리는 것으로 인정되면 그 리얼터를 믿고 그를 통해 끝까지 집을 찾으시는 것이 바람직합니다. 상호 믿음의 관계가 있어야 합니다.
- 모든 리얼터들은 같은 MLS 시스템을 활용하여 집을 찾기 때문에 또 다른 리얼터와 동시에 일을 하시는 것은 집중력의 분산으로 본인이나 리얼터나 모두에게 도움이 되지 않는다고 봅니다.
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 본격적인 집 찾기 |
- 어떠한 시장상황에서도 집 찾기 작업은 너무 성급히 진행되지 않는 것이 좋습니다. 집을 찾는 작업이 얼마나 걸릴 지, 얼마나 많은 집을 보아야 할지는 시장과 개개인의 상황에 따라 달라질 수 밖에 없습니다. 그러나 무작정 많은 집을 보는 것도 바람직하지 않습니다.
- 많은 경우 MLS 시스템으로 검색한 자료만을 가지고도 리얼터와의 협의를 통하여 일차적으로 집들을 걸러낼 수 있습니다. 또 실제로 집을 같이 돌아 보면서 고객이 무엇을 원하고 무엇을 싫어하는지에 대해 점차 더 잘 알게 되어 집을 찾는 작업이 좁혀 질 수 있습니다.
- 여러 집을 돌아보다 보면 그날 돌아본 집들을 정확히 기억하는 것이 거의 불가능할 경우가 많습니다. 특히 요구사항에 맞추어 집을 돌아보다 보면 아무래도 같은 구조나 형태의 집을 보는 경우가 많아 더 혼동되게 마련입니다. 가능하면 집을 돌아보면서 마음에 드는 집들은 나중에 기억해 낼 수 있도록 각 집의 특징이나 분위기를 메모해 놓는 것이 좋습니다.
- 보다 편리한 주택 평가를 위하여 '주택평가표'라는 양식을 이용합니다. 여기에는 캘거리 지도, 방문하는 주택이 위치한 지역의 세부지도 및 각 주택 별 세부 정보자료가 포함됩니다. 이 양식에 따라 방문하는 주택의 특징, 장단점 등을 기록하시면 주택 선정 시 많은 도움이 됩니다.
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 오퍼 넣기 |
리얼터가 보여 드린 집이 본인의 요구사항에 대부분 맞는 것 같으면 진지하게 바로 집을 매입하겠다는 결정을 내려야 합니다. 시장이 강세인 경우에는 더 빠르게 행동을 취하는 경쟁자에게 기회를 잃을 수 도 있고 약세인 경우에도 적절한 가격의 좋은 집들은 바로 팔릴 가능성이 높기 때문입니다. 단, 다른 누구로부터 압력을 느껴 만족하지 않는 집을 결정하는 일은 절대 피해야 합니다.
- 마음에 들고 예산에 맞는 집을 찾게 되면 집을 매입하는 과정에서 가장 중요한 작업인 집을 사기 위한 오퍼(Offer)를 집주인에게 제출하여야 합니다. Offer를 넣는다고 말합니다.
- 오퍼 (실제는 RESIDENTIAL REAL ESTATE PURCHASE CONTRACT)는 집을 사기 위한 제반 계약조건을 적은 서류입니다. 이 오퍼가 집 매도자(Seller)로부터 받아 드려 지면 법적으로 유효한 계약서류가 되게 됩니다. 따라서 오퍼를 넣기 위해 서명을 할 때에는 이 서류에 담긴 내용들을 확실히 이해해야 합니다. 내용이 생소할 수 있는 서류지만 리얼터가 잘 설명해 드릴 것입니다.
- 오퍼는 앨버타 부동산협회에서 나온 표준 양식을 사용하며 각각의 집 거래에 따르는 내용 (계약금액 등) 은 이 양식에 삽입하거나 이에 추가하여 필요한 조항 (Condition 등)을 넣을 수 있습니다.
- 오퍼에 담기는 주요 내용 :
- Buyer 이름 (등기에 올리고자 하는 이름)
- Seller 의 이름 (공동 소유시 모두의 이름), 법적 주소 (등기서류상)
- 매입 금액 (Purchase Price)
- 집 (부동산) 외에 계약금액에 포함되는 물건 (동산) 들의 세부내역, 예를 들면 냉장고, 세탁기, 커튼, 차고 오프너 등
- Deposit (보증금) 금액 * 보통 계약 다음날 제출하며 소유권 이전 시 집값의 일부로 전환
- 소유권이전 등기일 (Closing Date) = 잔금지급일 = 키 수령일
- 오퍼 유효기한 (Irrevocable Date)
- Standard 조항 이외에 필요한 특수조항 (예를 들면, Financing 등의 Condition 조항)
- Condition:
- 일반적으로 오퍼를 넣은 Buyer 를 보호하기 위해 넣는 조건부 계약조항
- 홈인스펙션 (Home Inspection) Condition 의 경우 계약 후 일정 기한까지 인스펙션 (보통 5일 이내) 을 실시하여 그 결과 구조적인 하자 등 문제가 있거나, Financing Condition 의 경우 일정 기한까지 모기지 등 대출을 얻을 수 없을 것으로 판단되면 계약을 일방적으로 해지 할 수 있다는 조건
- 콘도의 경우 콘도 관리사무소에서 발급하는 콘도의 재정 상황, 수선충당금 등을 담은 Condo Document를 받아 Buyer 측에서 검토하여 문제가 있는 경우 계약을 해지할 수 있다는 조건이 붙게 됩니다.
- 이런 Condition 들이 문제없는 것으로 판단되면 Waiver 라는 서류를 Seller 측에게 보내게 되며 이로써 계약이 최종 확정됩니다. (The deal is firm)
- 오퍼 제출
- 오퍼 서명 후 Seller에게 오퍼를 제출하는데 직접 Seller 측(Seller 또는 Seller 측 리얼터)에 전달하거나 Fax로 보내기도 합니다. 우리 나라 처럼 Buyer 가 직접 Seller 를 대면하는 경우는 거의 없으며 양측의 대리인인 리얼터들도 한번도 대면하지 않고 Fax 로만 서류가 몇 번씩 오가며 Nego 를 통해 계약을 체결하는 경우도 흔합니다.
- 오퍼를 제출한 후 Seller로부터 다음과 같은 대응을 기대할 수 있습니다.
- Accept: 이 경우 바로 계약이 성립됩니다.
- Sign back a Counteroffer: 당초 오퍼상의 가격을 올리거나 오퍼의 세부내용(Condition 조항 제거, 소유권 이전일 변경 등)을 Seller 측에 유리한 쪽으로 변경하여 Buyer 에게 역으로 Offer 하는 것으로, 이 Counteroffer 내용이 마음에 들지 않는 경우 Buyer 는 다시 내용을 변경 하여 다시 Counteroffer 할 수 있으며 수 차례 이런 과정을 거쳐 합의에 도달하게 됩니다.
- Reject: 보통 가격이 너무 낮다고 생각하는 경우에 일어나며 이 경우 Buyer 측에서 재검토하여 수정된 오퍼를 다시 넣을 것인가를 결정하여 조치해야 합니다.
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 계약 체결 |
- 이렇게 오퍼 제출과 Nego 과정을 거쳐 계약을 체결하게 됩니다. 일반적 으로 1~2일 내에 결론이 나지만 며칠씩 걸리는 때도 많이 있습니다.
- 계약 체결 이후에는 계약상에 조건부 계약조건(Condition) 이 있는 경우 정해진 기한 내에 Condition 을 제거해야 합니다.
- 홈인스팩션은 공인된 Home Inspector 에게 Buyer 가 의뢰하여 실시하며 부실한 구조, 누수 등 문제가 있는 경우 계약을 해지하는 것으로 결정 하거나, 가능한 경우 Seller 와 협의하여 소유권등기 이전 시까지 고치도록 하거나 계약금액을 조정하는 등의 조건부로 Waiver를 주면 됩니다.
- Financing의 경우 대출기관과 협의하여 본인의 신용과 이 집으로 대출을 받는데 이상이 없는 것이 확인되면 Waiver를 주면 됩니다(대출과 관련된 공식서류를 받거나 낼 필요는 없습니다).
- 보통 이 단계에서 변호사를 선임하게 됩니다 (또는 이미 선임된 변호사가 업무를 시작하게 됩니다). 이론적으로는 오퍼를 넣기 전에 변호사를 선임 하여 오퍼상의 계약조건을 사전에 검토하는 것이 맞다가 보지만 집 매매의 경우 현실적으로는 계약이 성립된 이후 또는 모든 Condition 에 대한 Waiver 제출로 계약이 최종 성립된 이후에 선임하는 경우가 많습니다.
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| * 리얼터가 일반적인 기본적인 법률적인 정보를 드릴 수는 있지만 계약과 관련된 법적인 문제들에 대해서는 언제나 변호사와 상담하여 정확한 답변을 얻도록 해야 합니다. |
 CLOSING DAY 까지 진행되는 일 들 |
- 계약체결부터 소유권이전 등기까지는 일반적으로 30~90일이 걸립니다. 이 기간 동안에 변호사는 아래와 같은 업무를 수행하게 됩니다.
- 변호사가 하는 일은,
- 오퍼 서류의 법률적인 검토
- Seller의 소유권 확인 (Title Search)
- 집에 걸린 Claim 여부 확인 및 필요시 등기이전 전까지 해소 확인
- 취득세 (Land Transfer Tax) 금액의 산정 및 대납 (소유권등기 이전시)
- 재산세 (Property Tax), 전기, 가스대금 등의 날짜별 정산
- Closing Day 에 소유권이전 등기, 잔금 납부, 키 수령 등
- 그렇지만 이 기간 동안에 Buyer 가 해야 할 일도 많이 있습니다.
- 현재 살고 있는 집을 매각하여야 하는 경우 Closing 기간 중 매각하여 새 집의 매입자금 조달을 확실히 해야 합니다. 또 렌트를 하고 있는 분은 집주인에게 계약에 따른 기한 내에 Notice를 주어야 합니다.
- 이삿짐 센터에 연락하여 이사 일정을 확정해야 합니다. 이사가 집중되는 시기에는 충분한 시일 전에 사전 예약 없이는 원하는 시기에 이사를 하기 어렵습니다. 특히 콘도아파트의 경우는 이사용 엘리베이터 사용 시간을 콘도사무실에서 예약해야 합니다.
- 모기지 대출이 필요한 분은 대출기관과 조건을 협의하여 대출금액을 확정 하여 Closing Day 에 대출금이 잔금으로 납부되도록 해야 합니다.
- 사전에 보험회사와 접촉하여 소유권이전 등기 일에 발효하는 주택보험을 들도록 합니다.
- 일반적으로 Closing 이틀이나 삼일 전에 변호사 사무실을 방문하여 Closing 서류에 서명하게 됩니다. 이때 모기지 대출금액을 제외한 잔금과 취득세 등 부대비용, 전기 가스료 등 정산금액을 Certified Cheque로 만들어 변호사 에게 전달합니다. 정확한 금액은 변호사가 사전에 통보해 주게 됩니다.
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 CLOSING DAY |
- Closing Day 는 잔금을 지불하고 소유권이전 등기를 한 후 집의 키를 받는 날입니다. 모기지 대출금은 대출기관으로부터 변호사측에 직접 전달됩니다. 당일의 과정은 등기소 (Registry Office) 에서 이뤄지는데 본인이 직접 참석할 필요는 없습니다. 양측의 변호사가 서류, Cheque 와 집 키를 교환하고 소유권이전 등기를 하게 됩니다. 모기지 대출이 있는 경우 같이 등기를 합니다.
- 일반적으로 새 집 키는 당일 정오에 변호사 사무실에서 수령하게 됩니다.
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